6 de jul de 2019

Entenda o que é a hipoteca reversa que o BC pretende implementar

Em suma, qualquer boa ideia, para se transformar em bom projeto, tem que ser implementada por pessoas e governos confiáveis.


Confira o que diz Roberto Campos Neto (aqui)

Você consegue financiar a sua casa, apesar das imperfeições que ainda existem. Mas, quando se quer extrair valor da casa, fazendo produtos que chamamos de “reverse mortgage” (“hipoteca reversa”, empréstimo hipotecário tendo como garantia o imóvel, que permite ao mutuário acessar o valor livre da propriedade), “home equity” (o cliente usa um imóvel quitado em seu nome como garantia para conseguir um empréstimo pessoal), essa via é interrompida. Em grande parte dos países, tem uma via de financiar a casa, adquirir o imóvel, e outra de extrair valor. É comum nos países mais avançados, onde o valor de propriedade subiu muito, uma pessoa no final da vida retirar o valor da propriedade. 

Inicialmente imaginei que fosse mais uma esperteza para revogar o direito que o proprietário endividado tem hoje, de não ser retirado da sua moradia. Mas analisando mais o modelo, pode ser interessante.

O que ocorre hoje?
  1. O idoso faz dívidas. Dá o imóvel como garantia. Como é imóvel de família, onde mora, a Justiça impede que seja confiscado pelo credor.
  2. Mas quando o mutuário morre, o imóvel é confiscado, nada ficando para os herdeiros.
O modelo proposto por Campos Neto é uma espécie de operação de crédito com cálculos atuariais, utilizada nos Estados Unidos.

Só podem tomar o crédito pessoas com mais de 62 anos. Define-se um valor para o crédito que será entregue ao mutuário. Ele continuará morando no imóvel até o fim da vida, devendo apenas zelar por sua manutenção e pagar o seguro.

Na sua morte, os herdeiros terão as seguintes alternativas:
  1. Podem optar por reembolsar o empréstimo de hipoteca reversa e manter a casa ou colocar a casa à venda, a fim de reembolsar o empréstimo.
  2. Se a casa é vendida por valor maior do que o saldo do empréstimo hipotecário reverso, o patrimônio remanescente passa para os herdeiros.
  3. Se a casa render menos que o saldo devido, a dívida é quitada assim mesmo e não fica resíduo para os herdeiros.
Enfim, um belo instrumento financeiro, em uma economia com juros próximos de zero. O ganho do banco estará na combinação de taxa de juros, que deverá embutir o risco atuarial, para aqueles mutuários que passagem da idade referência.

O raciocínio é mais ou menos o seguinte:

O banco não tem mais o risco do crédito, já que empresta de uma vez e recebe na frente, com a venda do imóvel.

Haverá um risco de idade, que poderá ser medido pelas tábuas atuariais. Ou seja, se o mutuário vive mais do que o previsto, o crescimento da dívida poderá torna-la maior que o preço do imóvel. Mas as taxas de juros internas são tao baixas, que o custo adicional dos sobreviventes será mínimo.

Haverá risco de reversão do mercado imobiliário. Se houver aquecimento, ganham os herdeiros. Se houver desaquecimento, perde o banco.

Obviamente esses dois fatores estarão embutidos na taxa de juros. É por aí que se dará o ganho do banco.

O diabo e os detalhes

Mas como dizia Roberto Campo, o avô, o diabo mora nos detalhes.

Por aqui se tem um Banco Central capturado pelo sistema financeiro, e sócio das mais altas taxas de juros do planeta.

Vamos a uma pequena simulação dos impactos da taxa de juros e da expectativa de vida do público no resultado das operações.

Os cálculos foram feitos em cima de um valor atual de imóvel de R$ 200.000,00.
  • Suponha que os bancos passem a trabalhar com uma expectativa de vida de 80 anos e que cobrem uma taxa de juros módica de 4% ao ano. Nesse caso, o mutuário receberá R$ 98.726,00 de empréstimo.
  • Vamos manter a expectativa de vida de 80 anos e aumentar a taxa ano para 10%. Nessa hipótese, o mutuário receberá apenas R$ 35.972,00.
  • Em um caso drástico, a expectativa de vida sobe para 85 anos e a taxa anual passa para 10%. O valor liberado será de apenas R$ 22.336,00.
Tem mais. Com a sensibilidade que lhe é peculiar, Roberto Campos, o neto, poderá adaptar as regras. Como, por exemplo:
  1. O banco fica com a casa independentemente do valor da dívida. O ganho imobiliário será dele, para prevenir as perdas imobiliárias.
  2. Permitirá a cobrança de TAC (Taxa de Abertura de Crédito) e outros penduricalhos.
Em suma, qualquer boa ideia, para se transformar em bom projeto, tem que ser implementada por pessoas e governos confiáveis.

De qualquer modo, é um bom tema quando o país dispuser de um governo confiável novamente.

Luís Nassif
No GGN

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